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LE BRUIT DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS

Le syndic est souvent avisé par ses copropriétaires de nuisances sonores dues à un occupant de l’immeuble.

Il doit donc agir pour préserver le cadre de vie de chacun en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété.

Voilà quatre cas les plus fréquents :

1 - Le voisin est trop bruyant en soirée, type fêtard :

Le tapage nocturne constitue une infraction passible d’une contravention de 4ème catégorie punissable d’une amende de 750 Euros.

La communication reste toujours le meilleur remède pour trouver la solution.

Si la démarche échoue sur un terrain amiable, le syndic va conseiller au(x) plaignant(s) de lui adresser une lettre avec AR. Le syndic peut également faire ce courrier avec copie au propriétaire si l’auteur des nuisances est locataire.

En cas de poursuite du tapage, le(s) plaignant(s) doit(vent) faire constater l’infraction par les services de police ou de gendarmerie. Le procès verbal d’infraction ou l’inscription sur la main courante registre d’enregistrement des faits litigieux) sera une preuve suffisante pour déposer plainte auprès du Procureur de la République.

Dans les cas difficiles, le syndic n’hésitera pas à porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ses troubles de vie pour l’information des copropriétaires.

 

2 - Un chien aboie à longueur de journée :

Précisons tout d’abord qu’en copropriété, personne (ni le syndic de l’immeuble, ni le bailleur) ne peut interdire la présence d’un animal de compagnie dès lors, qu’il ne constitue ni une gêne ni un danger pour les voisins.

Il s’agit là d’un tapage diurne relevant d’une contravention de 3ème catégorie.

L’article R 48-2 du code de santé publique est très clair : « tout bruit de voisinage lié au comportement d’une personne, d’une chose ou d’un animal placé sous sa responsabilité pourra être sanctionné dès lors que le bruit engendré est de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage par l’une des caractéristiques suivantes : la durée, la répétition ou l’intensité ».

Là encore, il convient d’entreprendre une démarche amiable. En cas d’échec, le syndic doit également mettre en demeure le propriétaire de l’animal de remédier à cette situation, avec copie au propriétaire bailleur si le maître du chien est locataire. La police ou la gendarmerie viendront ensuite enregistrer la plainte.

Sachez qu’en zone rurale, le recours à la mairie peut s’avérer judicieux. En effet, un agent dûment mandaté par le maire et agréé par le Procureur de la République peut constater l’infraction sur simple constat auditif dans un procès verbal. Il lui suffira ensuite de saisir ledit Procureur de la République.

3 - Le restaurant accueille tard le soir des clients :

Même s’il a obtenu une autorisation pour rester ouvert jusqu’à une heure avancée de la nuit, le commerçant doit se conformer au Code Pénal réprimant le tapage nocturne et la loi du 31 décembre 1992 réglementant l’isolation.

De quelles nuisances parle-t-on ? Le niveau sonore de la musique, les allées et venues bruyantes des clients, les discussions des clients devant la porte de l’établissement le temps d’une cigarette … .

En cas d’échec de la démarche amiable, le syndic demandera par lettre recommandée avec AR au restaurateur de cesser les nuisances, avec copie au propriétaire si l’auteur des nuisances est locataire. Il invitera les plaignants à se regrouper pour saisir un huissier de justice afin de faire constater la réalité des nuisances puis de faire délivrer une sommation. Si malgré cela, le bruit persiste, le constat d’huissier constituera le point de départ de l’action judiciaire avec plainte au Procureur de la République.

La justice pourra être amenée à prononcer la résiliation du bail commercial dans les cas les plus graves (cf arrêt de la Cour de Cassation du 24 juin 1996).

4 - Les nuisances du fait d’un changement de revêtement de sol :

Nous vous renvoyons à notre article « changement d’un revêtement de sol en copropriété » publié dans le bulletin d’Avril 2010.

Pour le traitement pratique des nuisances, voir la Clé Consultants « Chaînage des actions ».

En conclusion, le syndic agira pour faire respecter le règlement de copropriété et aider ainsi le (s) plaignant (s) à jouir paisiblement de son bien. Le rôle du syndic s’arrêtera là. En cas d’échec de la démarche amiable, Il appartiendra au(x) plaignant(s) de prendre l’initiative judiciaire.

 

Tordons enfin le coup à certaines idées reçues :

. On a le droit de faire du bruit jusqu’à 22 heures : FAUX !

Depuis le décret du 18 avril 1995, les bruits excessifs peuvent être punis de jour comme de nuit ! Notons simplement que le tapage est qualifié de nocturne entre 22 heures et 7 heures du matin.

. On a le droit de faire la fête chez soi une fois par mois en prévenant ses voisins : FAUX !

Quelques soient les fréquences et les raisons des festivités (exemple : anniversaire, crémaillère…) il est interdit de troubler le sommeil de ses voisins. Un mot dans l’ascenseur à leur attention n’est donc pas une carte blanche à tous les abus.

Sachez enfin qu’à certaines dates (fête de la musique, réveillon du 31 décembre), les forces de l’ordre sont plus indulgentes.

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LA REGLE DES 3 DEVIS EN COPROPRIETE 

Nous allons ensemble tordre le cou à une idée reçue que l’on pourrait également qualifier de … brève de comptoir. Vous savez, ce genre de propos que l’on entend à l’heure de l’apéro chez Zézette au Café du Commerce entre Emile DUMOULIN retraité du bâtiment, Simone VIEILLEFILLE enseignante à la retraite et Jacques QUISAITOUT actif mais qui passe ses nuits entières sur son PC et féru notamment des choses de la copropriété. 

Ils évoquent, leur sujet fétiche, la gestion de leur immeuble en copropriété et ce foutu Syndic qui ne fait rien, malgré ses honoraires correspondant aux charges qu’ils paient chaque trimestre.

Et aujourd’hui, ils sont d’accord sur une chose, leur damné Syndic ne réclame jamais les 3 devis obligatoires. Boudu qu’il prend cher, c’est son jour de fête !  

Eh bien, au risque de décevoir Emile, Simone et Jacques, cette règle des 3 devis, c’est du vent ! Elle n’existe pas ni dans la Loi du 10 Juillet 1965 ni dans son décret du 17 Mars 1967.

Toutefois, on peut lire ceci dans l’article 19-2 du décret du 17 Mars 1967 « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autre que le contrat de Syndic…, lorsque l’AG n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ». En langue française, plusieurs c’est à partir de 2 ! Voilà au niveau du droit une chose réglée.

Maintenant, qu’en est-il dans la pratique ?

Il faut distinguer les travaux courants récurrents et les travaux devant être soumis au vote des copropriétaires en AG.

  • Travaux courants 

Souvent d’un petit montant, ils sont lancés par le Syndic pour régler un désordre technique urgent. Pour ceux-là, pas le temps de demander un devis.

Ils peuvent également concernés par exemple le remplacement du tapis coco à l’entrée de l’immeuble : comment imaginer qu’il faille exiger du Syndic qu’il réclame un devis pour 250€ TTC, puis 2 autres ?  Les artisans et petites entreprises croulent sous les demandes de ce type à tel point qu’elles sont de plus en plus nombreuses à facturer leur devis. Aux copropriétaires et aux Syndics d’être raisonnables car on risque de tuer l’artisanat de France, 1er employeur dans notre pays. 

  • Travaux à voter en AG

Selon le montant de ces travaux et la taille de la copropriété, il faudra certainement recourir à une mise en concurrence avec plusieurs devis joints à la convocation de l’AG.

Là encore la raison doit l’emporter : plus le coût devient élevé, plus l’appel d’offres sera élargi. Et pourquoi pas 3, 4 devis et plus !

Quelques recommandations en conclusion :

- Si un ou des devis sont absents au départ de la convocation, un seul devis chiffré permet à l’AG de voter un budget (vote art.24) et de donner mandat au CS pour le choix final de l’entreprise (vote art.25) sans oublier de rédiger 2 résolutions distinctes,

- On bloque l’envoi d’une convocation d’AG car il manque 1 devis.

 

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Samuel MOEGLIN

PDG & Gestionnaire principal de copropriété

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